导语

在北京，子女借老人名义购买经济适用房、限购房等政策房的情况时有发生，如果老人去世后该房屋还在老人名下，那么该房屋是否可以作为老人的遗产发生继承？若可以继承，那房屋的实际出资人或借名人的权益又该如何保障？

案例

卢先生名下已经有两套房子，按照北京市的政策，不能购买第三套房子，于是出全款借用母亲的名义购买了房子，登记在母亲名下。卢先生认为，房子是自己出资，自然就是自己的，没做任何法律手续。母亲去世后，卢先生办理房子过户的时候，被告知需要母亲的后老伴、自己的妹妹放弃继承权，一同办理继承公证，凭公证书才能办理继承过户手续。妹妹完全配合，老伴不同意，要卢先生给自己补偿才能同意放弃继承权，经解释才知道，房子虽然是婚前购买，仅凭出资证明，不能证明房子就是卢先生的。老伴与卢先生的母亲领取了结婚证，属于法律上的继承人，经过协调，卢先生给老伴30万元补偿款，老伴放弃继承权，卢先生继承了房子。

律师观点

本案属于借名买房的典型案例。为规避北京限购政策，卢先生借用母亲名义购房，尽管卢先生为实际出资人，有出资证明，但是因不存在有效的借名协议，无法证明卢先生与母亲之间存在借名登记的约定，所以卢先生主张房屋所有权的归属及直接办理房子过户的请求是不被支持的。此种情况下，作为母亲名义下的房屋，在母亲去世后，自然是母亲个人的合法遗产，在没有遗嘱的情况下，发生法定继承。即应当由卢先生、妹妹及母亲的老伴作为第一顺位的继承人进行遗产分割。

在诉讼中，继承人主张老人名下房屋是自己实际购买，法院很难支持。一般购买政策房离现在年代久远，很难查明实际交款人是谁，即使查清楚是某个继承人缴纳购房款，有可能存在真正的借名买房、老人向该子女借款、该子女孝顺资助老人三种情况。并且因借名买房通常基于亲属之间信任关系产生，所以当事人之间通常不会订立书面的借名买房协议，仅凭该继承人多年居住该房屋或仅有出资证明等情况，均无法得出借名买房的结论。实践中，有的法院会让提出借名买房主张的继承人另案起诉，待得出结论后再审理继承案件。

因此，在关于借名买房的证据不够充分的情况下，老人去世以后，所购房屋只能按照老人名下的个人遗产进行继承分割。但这样会损害出资全款购房的借名人利益，如何有效的规避借名买房后产生的继承纠纷问题，笔者建议：老人生前立遗嘱，让实际购房的子女继承。如果该子女与老人关系交恶，应该在老人生前诉诸法律，确认借名买房，自己才是房子的实际所有人。当然这里必须提及的是：需要保存各种能够证明存在借名买房事实的证据，如存在书面借名协议；若不存在，则需要提供：房屋的实际出资情况、房屋的实际占用使用收益情况、房屋权属证书及购房票据等材料的持有情况、借名买房是否有合理解释（如规避限购政策）等。

法律法规指引

《中华人民共和国民法典》

第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：

（一）第一顺序：配偶、子女、父母;

（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日　京高法发[2010]458号）

第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

第十七条　登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

小提示

通常借名买房中的房屋是经济适用住房等政策性保障住房，因借名人没有购买资格，需要借用出名人的名义购买，并将购买房屋登记在出名人的名义下。借名人的此种行为是违反相关政策与法规的，如果借名人据此主张确认房屋的所有权归其所有，或要求办理房屋过户登记，法院一般是不会支持的。此种情形，借名人只能通过向登记人（出名人）主张房屋出资款的债权，以保护财产不受损失。