导语
已经签署拆迁协议，没有房产证的房子，办理遗嘱的时候，大部分人将遗嘱的财产指向了房子，这种做法是不严谨，不准确的。
案例
二十年前张老汉的老伴去世，自己一个人拉扯一儿一女长大，后来村里的房子被拆迁，补偿一套三居室，签署了拆迁协议和回迁房安置协议。张老汉写遗嘱表明，自己去世后，这套三居室给儿子继承。因为开发商规划不符合规定，张老汉三居室所在的楼栋被取消，张老汉去世后，儿子和女儿找开发商协调，开发商唯一的解决方案就是给换一套别的楼栋的三居室，无奈之下，儿女和开发商签署了补充协议。儿子认为按照遗嘱，新房子应该归自己所有，女儿不同意，认为遗嘱指向的是老房子，老房子不存在了，遗嘱对新房子是无效的。
律师观点
本案中从立遗嘱人的真实意思表示出发，张老汉立遗嘱的目的就是为了让儿子继承没有房产证的回迁房。即使后来开发商出了问题，房屋出了问题，或者换房子或者转换为相应的财产利益，张老汉的目的都是让儿子继承。虽然遗嘱遵循自由原则，充分尊重立遗嘱人的真实意思表示。但是仍然规定了一些积极条件确保遗嘱有效，亦规定了一些消极条件会导致遗嘱的无效或不生效。因此，从遗嘱效力角度出发，遗嘱中处分的财产是“这套三居室房屋”，假设这套房屋的产权没有问题，其所有权人即是张老汉。但是该房屋不存在，也就是遗嘱人死亡时遗嘱中处分的财产标的不存在，那么该遗嘱不发生效力。即视为没有遗嘱按照法定继承进行。
但本案并不能从上述假设出发，因为该回迁房没有产权证，虽然张老汉签署了拆迁协议及回迁安置协议，但是根据不动产权登记生效主义，其不享有涉案房屋的所有权，其享有的是因拆迁协议产生的债权等财产性利益。那么从这个角度看，可以理解为张老汉的遗嘱中处分了不属于遗嘱人自己财产的房产，会导致遗嘱无效。虽然与前段假设结果相同，最终都是法定继承，但是遗嘱无效与不发生效力有所区别，前者是遗嘱违法导致，后者是遗嘱的有关要件合法，只是因某些客观原因导致遗嘱不生效，如继承人丧失继承权等。
通常，拆迁户的回迁房很难具备房产证，原因如下：很多地区被拆迁后，因为新房建设、手续办理等问题，导致被拆迁人安置新房后，有房子居住，但是因为主管部门手续办理的拖延或者有其他原因，导致被安置人数年甚至十几年时间拿不到房屋产权证。在此期间，房子的权属不清楚，可能涉及到被安置人家庭财产分配，或者和安置人有合同纠纷。被安置人想出售房屋、立遗嘱、离婚分割等都会遇到不同程度的政策或者法律障碍。
因此，回迁安置房作为遗产时，如何订立有效遗嘱？首先，遗嘱人有权利订立遗嘱。立遗嘱之前，被安置家庭成员之间协商房子如何分配，形成书面文件，最好由拆迁安置、房管部门确认，明确立遗嘱人应该有多少份额。其次，这种遗嘱中处分的标的应该指向拆迁协议的财产性利益，而不应该指向房屋。
法律法规指引
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
第一千一百三十三条 自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。
自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。
自然人可以依法设立遗嘱信托。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）》
第二十六条 遗嘱人以遗嘱处分了国家、集体或者他人财产的，应当认定该部分遗嘱无效。
小提示
回迁房作为遗产时，首先要确保具备不动产权属证书，即房本。因为该房本是房屋所有权的象征，所有权意味着是遗嘱人个人的合法财产，可以作为遗嘱中处分的财产标的。若没有房本，直接将房屋作为遗嘱中处分的财产标的容易导致其他纠纷，应该在遗嘱中明确房屋情况，并且将确定的与房屋有关的财产性利益作为处分的标的，才能达到遗嘱人预期的法律后果。